關于印發(fā)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》（試行）的通知
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國土資發(fā)〔2006〕114號 各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳(國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局)，計劃單列市國土資源行政主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團國土資源局： 為完善國有土地使用權出讓制度，規(guī)范國有土地使用權出讓程序，根據中共中央辦公廳、國務院辦公廳《印發(fā)〈中央紀委關于落實(建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要)2007年底前工作要點〉的通知》(中辦廳字〔2005〕14號)要求，部研究制訂了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》(試行)和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》(試行)。現予印發(fā)，自2006年8月1日起試行。 請各地將試行中的情況、經驗和問題，及時報部土地利用管理司。 國土資源部 二〇〇六年五月三十一日 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行） 前 言 為完善國有土地使用權出讓制度，規(guī)范國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓行為，統(tǒng)一程序和標準，優(yōu)化土地資源配置，推進土地市場建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范的附錄B為招標拍賣掛牌出讓公告應當使用的文本格式，附錄A、附錄C、附錄D、附錄E、附錄F、附錄G、附錄H、附錄I、附錄J為招標拍賣掛牌出讓活動中所需其他文本的示范格式。 本規(guī)范由國土資源部負責解釋。 1 適用范圍 在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權，適用本規(guī)范；以招標、拍賣或者掛牌方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本規(guī)范執(zhí)行。 以招標、拍賣或者掛牌方式轉讓國有土地使用權，以及依法以招標、拍賣或者掛牌方式流轉農民集體建設用地使用權，可參照本規(guī)范執(zhí)行。 2 引用的標準和文件 下列標準和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準和文件的最新版本。 GB／T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 國土資發(fā)〔2000〕303號《國有土地使用權出讓合同示范文本》 國土資發(fā)〔2001〕255號《全國土地分類》 國土資發(fā)〔2004〕232號《工業(yè)建設項目用地控制指標》 3 依據 (1)《中華人民共和國土地管理法》 (2)《中華人民共和國城市房地產管理法》 (3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 (4)《中華人民共和國行政許可法》 (5)《中華人民共和國合同法》 (6)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 (7)《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》(中發(fā)〔2005〕3號) (8)《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號) (9)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號) (10)《中共中央紀委監(jiān)察部關于領導干部利用職權違反規(guī)定干預和插手建設工程招投標、經營性土地使用權出讓、房地產開發(fā)與經營等市場經濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規(guī)定》(中紀發(fā)〔2004〕3號) (11)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第11號) 4 總則 4. 1 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權內涵 本規(guī)范所稱招標出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。 本規(guī)范所稱拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。 本規(guī)范所稱掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。 4. 2 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權原則 (1）公開、公平、公正； (2)誠實信用。 4. 3 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍 (1)供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地； (2)其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的； (3)劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； (4)劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； (5)出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； (6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。 4. 4 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權組織實施 4. 4. 1 實施主體 國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。 4. 4. 2 組織方式 市、縣國土資源管理部門實施招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權活動，可以根據實際情況選擇以下方式： (1)市、縣國土資源管理部門自行辦理； (2)市、縣國土資源管理部門指定或授權下屬事業(yè)單位具體承辦； (3)市、縣國土資源管理部門委托具有相應資質的交易代理中介機構承辦。 4. 4. 3 協(xié)調決策機構 國有土地使用權出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門根據實際情況，可以成立國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構，負責協(xié)調解決出讓中的相關問題，集體確定有關事項。 4. 4. 4 土地招標拍賣掛牌主持人 國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，應當由符合國土資源部確定的土地招標拍賣掛牌主持人條件并取得資格的人員主持進行。 4. 4. 5 招標拍賣掛牌出讓程序 (1）公布出讓計劃，確定供地方式； (2)編制、確定出讓方案； (3)地價評估，確定出讓底價； (4)編制出讓文件； (5)發(fā)布出讓公告； (6)申請和資格審查； (7)招標拍賣掛牌活動實施； (8)簽訂出讓合同，公布出讓結果； (9)核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地； (10)辦理土地登記； (11)資料歸檔。 4. 5 地方補充規(guī)定 地方可對本規(guī)范做出補充規(guī)定或實施細則，并報上一級國土資源管理部門備案。 5 公布出讓計劃,確定供地方式 5. 1 市、縣國土資源管理部門應當將經批準的國有土地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據供地進度安排，分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。國有土地使用權出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時在中國土地市場網(www. landchina. com)上公布。 5. 2 市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息，應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。 5. 3 需要使用土地的單位和個人(以下簡稱意向用地者)應當根據公布的國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。 5. 4 用地預申請 為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規(guī)模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。 5. 5 根據意向用地者申請情況，符合4. 3規(guī)定條件的土地使用權出讓，應當采取招標拍賣掛牌方式。對不能確定是否符合4. 3規(guī)定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定。 對具有綜合目標或特定社會、公益建設條件、開發(fā)建設要求較高、僅有少數單位和個人可能有受讓意向的土地使用權出讓，可以采取招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權出讓，應當采取招標、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。 采用招標方式出讓國有土地使用權的，應當采取公開招標方式。對土地使用者有嚴格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標方式。 6 編制、確定出讓方案 6. 1 編制招標拍賣掛牌出讓方案 市、縣國土資源管理部門應當會同城市規(guī)劃管理等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃等，編制國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案。 國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應當包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式、建設時間等。屬于綜合用地的，應明確各類具體用途、所占面積及其各自的出讓年期。對于各用途不動產之間可以分割，最終使用者為不同單位、個人的，應當按照綜合用地所包合的具體土地用途分別確定出讓年期；對于多種用途很難分割、最終使用者唯一的，也可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年確定出讓年期。 6. 2 招標拍賣掛牌出讓方案報批 國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應按規(guī)定報市、縣人民政府批準。 7 地價評估，確定出讓底價 7. 1 地價評估 市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。 地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行，根據需要也可以委托具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行。 7. 2 確定底價 有底價出讓的，市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構應當根據土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定出讓底價和投標、競買保證金。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起叫價、起始價等。 標底、底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。 8 編制出讓文件 市、縣國土資源管理部門應當根據經批準的招標拍賣掛牌出讓方案，組織編制國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓文件。 8. 1 招標出讓文件應當包括 (1)招標出讓公告或投標邀請書 (2)招標出讓須知 (3)標書 (4)投標申請書 (5)宗地界址圖 (6)宗地規(guī)劃指標要求 (7)中標通知書 (8)國有土地使用權出讓合同 (9)其他相關文件 8. 2 拍賣出讓文件應當包括 (1)拍賣出讓公告 (2)拍賣出讓須知 (3)競買申請書 (4)宗地界址圖 (5)宗地規(guī)劃指標要求 (6)成交確認書 (7)國有土地使用權出讓合同 (8)其他相關文件 8. 3 掛牌出讓文件應當包括 (1)掛牌出讓公告 (2)掛牌出讓須知 (3)競買申請書 (4)掛牌競買報價單 (5)宗地界址圖 (6)宗地規(guī)劃指標要求 (7)成交確認書 (8)國有土地使用權出讓合同 (9)其他相關文件 9 發(fā)布出讓公告 9. 1 發(fā)布公告 國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告應當由市、縣國土資源管理部門發(fā)布。出讓公告應當通過中國土地市場網和當地土地有形市場發(fā)布，也可同時通過報刊、電視臺等媒體公開發(fā)布。 出讓公告應當至少在招標拍賣掛牌活動開始前20日發(fā)布，以首次發(fā)布的時間為起始日。 經批準的出讓方案已明確招標、拍賣、掛牌具體方式的，應當發(fā)布具體的“國有土地使用權招標出讓公告”、“國有土地使用權拍賣出讓公告”或“國有土地使用權掛牌出讓公告”；經批準的出讓方案未明確招標、拍賣、掛牌具體方式的，可以發(fā)布“國有土地使用權公開出讓公告”，發(fā)布公開出讓公告的，應當明確根據申請截止時的申請情況確定具體的招標、拍賣或掛牌方式。 出讓公告可以是單宗地的公告，也可以是多宗地的聯合公告。 9. 2 公告內容 9. 2. 1 招標出讓公告應當包括以下內容： (1)出讓人的名稱、地址、聯系電話等，授權或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構進行招標的，還應注明其機構的名稱、地址和聯系電話等； (2)招標地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標要求、土地使用年限和建設時間等； (3)投標人的資格要求及申請取得投標資格的辦法； (4)獲取招標文件的時間、地點及方式； (5)招標活動實施時間、地點，投標期限、地點和方式等； (6)確定中標人的標準和方法； (7)支付投標保證金的數額、方式和期限； (8)其他需要公告的事項。 9. 2. 2 拍賣出讓公告應當包括以下內容： (1)出讓人的名稱、地址、聯系電話等，授權或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構進行拍賣的，還應注明其名稱、地址和聯系電話等； (2)拍賣地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標要求、土地使用年限和建設時間等； (3)競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法； (4)獲取拍賣文件的時間、地點及方式； (5)拍賣會的地點、時間和競價方式； (6)支付競買保證金的數額、方式和期限； (7)其他需要公告的事項。 9. 2. 3 掛牌出讓公告應當包括以下內容： (1)出讓人的名稱、地址、聯系電話等，授權或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構進行掛牌的，還應注明其機構名稱、地址和聯系電話等； (2)掛牌地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標要求、土地使用年限和建設時間等； (3)競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法； (4)獲取掛牌文件的時間、地點及方式； (5)掛牌地點和起止時間； (6)支付競買保證金的數額、方式和期限； (7)其他需要公告的事項。 9. 3 公告調整 公告期間，出讓公告內容發(fā)生變化的，市、縣國土資源管理部門應當按原公告發(fā)布渠道及時發(fā)布補充公告。涉及土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動，補充公告發(fā)布時間距招標拍賣掛牌活動開始時間少于20日的，招標拍賣掛牌活動相應順延。 發(fā)布補充公告的，市、縣國土資源管理部門應當書面通知已報名的申請人。 10 申請和資格審查 10. 1 申請人 國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對申請人另有限制的除外。 申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。 10. 2 申請 申請人應在公告規(guī)定期限內交納出讓公告規(guī)定的投標、競買保證金，并根據申請人類型，持相應文件向出讓人提出競買、競投申請： (1)法人申請的，應提交下列文件： ① 申請書； ② 法人單位有效證明文件； ③ 法定代表人的有效身份證明文件； ④ 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件； ⑤ 保證金交納憑證； ⑥ 招標拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 (2)自然人申請的，應提交下列文件： ① 申請書； ② 申請人有效身份證明文件； ③ 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的身份證明文件； ④ 保證金交納憑證； ⑤ 招標拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 (3)其他組織申請的，應提交下列文件： ① 申請書； ② 表明該組織合法存在的文件或有效證明； ③ 表明該組織負責人身份的有效證明文件； ④ 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的身份證明文件； ⑤ 保證金交納憑證； ⑥招標拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 (4)境外申請人申請的，應提交下列文件： ① 申請書； ② 境外法人、自然人、其他組織的有效身份證明文件； ③ 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件； ④ 保證金交納憑證； ⑤ 招標拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 上述文件中，申請書必須用中文書寫，其他文件可以使用其他語言，但必須附中文譯本，所有文件的解釋以中文譯本為準。 (5)聯合申請的，應提交下列文件： ① 聯合申請各方共同簽署的申請書； ② 聯合申請各方的有效身份證明文件； ③ 聯合競買、競投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯合各方的權利、義務，包括聯合各方的出資比例，并明確簽訂《國有土地使用權出讓合同》時的受讓人； ④ 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件； ⑤ 保證金交納憑證； ⑥ 招標拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 (6)申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 10. 3 受理申請及資格審查 出讓人應當對出讓公告規(guī)定的時間內收到的申請進行審查。 經審查，有下列情形之一的，為無效申請： (1)申請人不具備競買資格的； (2)未按規(guī)定交納保證金的； （3)申請文件不齊全或不符合規(guī)定的； (4)委托他人代理但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的； (5）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 經審查，符合規(guī)定條件的，應當確認申請人的投標或競買資格，并通知其參加招標拍賣掛牌活動。采用招標或拍賣方式的，取得投標或競買資格者不得少于3個。 10. 4 出讓人應當對申請人的情況進行保密。 10. 5 申請人對招標拍賣掛牌文件有疑問的，可以書面或者口頭方式向出讓人咨詢，出讓人應當為申請人咨詢以及查詢出讓地塊有關情況提供便利。根據需要，出讓人可以組織申請人對擬出讓地塊進行現場踏勘。 11 招標拍賣掛牌活動實施——招標 11. 1 投標 市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織招標投標活動。投標活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。 投標開始前，招標主持人應當現場組織開啟標箱，檢查標箱情況后加封。 投標人應當在規(guī)定的時間將標書及其他文件送達指定的投標地點，經招標人登記后，將標書投入標箱。 招標公告允許郵寄投標文件的，投標人可以郵寄，但以招標人在投標截止時間前收到的方為有效。招標人登記后，負責在投標截止時間前將標書投入標箱。 投標人投標后，不可撤回投標文件，并對投標文件和有關書面承諾承擔責任。投標人可以對已提交的投標文件進行補充說明，但應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前書面通知招標人并將補充文件送達至投標地點。 11. 2 開標 招標人按照招標出讓公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。開標應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。招標主持人邀請投標人或其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱。 標箱開啟后，招標主持人應當組織逐一檢查標箱內的投標文件，經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。 開標過程應當記錄。 11. 3 評標 按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人的，招標人應當成立評標小組進行評標。 11. 3. 1 評標小組由出讓人、有關專家組成，成員人數為5人以上的單數。有條件的地方，可建立土地評標專家?guī)欤看卧u標前隨機從專家?guī)熘谐槿≡u標小組專家成員。 11. 3. 2 招標人應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。 11. 3. 3 評標小組可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。 11. 3. 4 評標小組對投標文件進行有效性審查。有下列情形之一的，為無效投標文件： (1)投標文件未密封的； (2)投標文件未加蓋投標人印鑒，也未經法定代表人簽署的； (3)投標文件不齊備、內容不全或不符合規(guī)定的； (4)投標人對同一個標的有兩個或兩個以上報價的； (5)委托投標但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的； (6)評標小組認為投標文件無效的其他情形。 11. 3. 5 評標要求 評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行綜合評分，根據綜合評分結果確定中標候選人。 評標小組應當根據評標結果，按照綜合評分高低確定中標候選人排序，但低于底價或標底者除外。同時有兩個或兩個以上申請人的綜合評分相同的，按報價高低排名，報價也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過現場競價確定排名順序。投標人的投標價均低于底價或投標條件均不能夠滿足標底要求的，投標活動終止。 11. 4 定標 招標人應當根據評標小組推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標小組直接確定中標人。 按照價高者得的原則確定中標人的，由招標主持人根據開標結果，直接宣布報價最高且不低于底價者為中標人。有兩個或兩個以上申請人的報價相同且同為最高報價的，可以由相同報價的申請人在限定時間內再行報價，或者采取現場競價方式確定中標人。 11. 5 發(fā)出《中標通知書》 確定中標人后，招標人應當向中標人發(fā)出《中標通知書》，并同時將中標結果通知其他投標人。 《中標通知書》應包括招標人與中標人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。 《中標通知書》對招標人和中標人具有法律效力，招標人改變中標結果，或者中標人不按約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄中標宗地的，應當承擔法律責任。 12 招標拍賣掛牌活動實施——拍賣 12. 1 市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織拍賣活動。拍賣活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。 12. 2 拍賣會按下列程序進行： (1)拍賣主持人宣布拍賣會開始； (2)拍賣主持人宣布競買人到場情況。設有底價的，出讓人應當現場將密封的拍賣底價交給拍賣主持人，拍賣主持人現場開啟密封件； (3)拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃指標要求、建設時間等； (4)拍賣主持人宣布競價規(guī)則；拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價、增價規(guī)則和增價幅度，并明確提示是否設有底價。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據現場情況調整增價幅度。 (5)拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始； (6)競買人舉牌應價或者報價； (7)拍賣主持人確認該競買人應價或者報價后繼續(xù)競價； (8)拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應價者為競得人。成交結果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。 12. 3 簽訂《成交確認書》 確定競得人后，拍賣人與競得人當場簽訂《成交確認書》。拍賣人或競得人不按規(guī)定簽訂《成交確認書》的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂《成交確認書》也不能對抗拍賣成交結果的法律效力。 《成交確認書》應包括拍賣人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。 《成交確認書》對拍賣人和競得人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結果的，或者競得人不按約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。 拍賣過程應當制作拍賣筆錄。 13 招標拍賣掛牌活動實施——掛牌 市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。 13. 1 公布掛牌信息 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易地點掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日。 13. 2 競買人報價 符合條件的競買人應當填寫報價單報價。有條件的地方，可以采用計算機系統(tǒng)報價。 競買人報價有下列情形之一的，為無效報價： (1）報價單未在掛牌期限內收到的； (2)不按規(guī)定填寫報價單的； (3)報價單填寫人與競買申請文件不符的； (4)報價不符合報價規(guī)則的； (5)報價不符合掛牌文件規(guī)定的其他情形。 13. 3 確認報價 掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。 13. 4 掛牌截止 掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。設有底價的，出讓人應當在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人，掛牌主持人現場打開密封件。在公告規(guī)定的掛牌截止時間，競買人應當出席掛牌現場，掛牌主持人宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。 13. 4. 1 掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結束，并按下列規(guī)定確定掛牌結果： (1)最高掛牌價格不低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓成交，最高掛牌價格的出價人為競得人； (2)最高掛牌價格低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交。 13. 4. 2 有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，即屬于掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現場競價，并宣布現場競價的時間和地點，通過現場競價確定競得人。 13. 5 現場競價 現場競價應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行，取得該宗地掛牌競買資格的競買人均可參加現場競價?，F場競價按下列程序舉行： (1)掛牌主持人應當宣布現場競價的起始價、競價規(guī)則和增價幅度，并宣布現場競價開始。現場競價的起始價為掛牌活動截止時的最高報價增加一個加價幅度后的價格。 (2)參加現場競價的競買人按照競價規(guī)則應價或報價。 (3)掛牌主持人確認該競買人應價或者報價后繼續(xù)競價。 (4)掛牌主持人連續(xù)三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，掛牌主持人落槌表示現場競價成交，宣布最高應價或報價者為競得人。成交結果對競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，掛牌主持人宣布現場競價終止。 在現場競價中無人參加競買或無人應價或出價的，以掛牌截止時出價最高者為競得人，但低于掛牌出讓底價者除外。 13. 6 簽訂《成交確認書》 確定競得人后，掛牌人與競得人當場簽訂《成交確認書》。掛牌人或競得人不按規(guī)定簽訂《成交確認書》的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂《成交確認書》也不能對抗掛牌成交結果的法律效力。 《成交確認書》應包括掛牌人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。 《成交確認書》對掛牌人和競得人具有法律效力，掛牌人改變掛牌結果的，或者競得人不按規(guī)定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。 掛牌過程應當制作掛牌筆錄。 14 簽訂出讓合同,公布出讓結果 14. 1 簽訂《國有土地使用權出讓合同》 招標拍賣掛牌出讓活動結束后，中標人、競得人應按照《中標通知書》或《成交確認書》的約定，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 14. 2 中標人、競得人支付的投標、競買保證金 在中標或競得后轉作受讓地塊的定金。其他投標人、競買人交納的投標、競買保證金，出讓人應在招標拍賣掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。 14. 3 公布出讓結果 招標拍賣掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人應當將招標拍賣掛牌出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布。 公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容。 出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。 15 核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地 市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)《建設用地批準書》，并按照《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》確定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。 16 辦理土地登記 受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得國有土地使用權。 17 資料歸檔 出讓手續(xù)全部辦結后，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、招標拍賣掛牌活動、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理，并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括： (1)申請人的申請材料； (2)宗地條件及相關資料； (3)宗地評估資料； (4)宗地出讓底價及集體決策記錄； (5)宗地招標拍賣掛牌出讓方案； (6)宗地出讓方案批復文件； (7)招標拍賣掛牌出讓文件； (8)招標拍賣掛牌活動實施過程的記錄資料； (9)《中標通知書》或《成交確認書》； (10)《國有土地使用權出讓合同》及出讓結果公布資料； (11)其他應歸檔的材料。 附錄：略 協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范(試行) 前 言 為完善國有土地使用權出讓制度，規(guī)范國有土地使用權協(xié)議出讓行為，統(tǒng)一程度和標準，加強國有土地資產管理，推進土地市場建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范的附錄A、附錄B為協(xié)議出讓活動中所需文本示范格式。 本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。 本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司，國土資源部土地整理中心，遼寧省國土資源廳，黑龍江省國土資源廳，江蘇省國土資源廳。 本規(guī)范主要起草人員：廖永林、冷宏志、岳曉武、雷愛先、高永、謝量雄、吳迪、宋玉波、牟傲風、葉衛(wèi)東、鐘松釔、林立淼、申亮、陳梅英、周旭、沈飛、張昉。 本規(guī)范參加起草人員（以姓氏筆畫為序）：于世專、馬尚、王薇、車長志、鄧岳方、葉元蓬、葉東、任釗洪、關文榮、劉顯祺、劉祥元、劉瑞平、朱育德、閆洪溪、嚴政、吳永高、吳海洋、張萬中、張英奇、李延榮、李曉娟、李曉斌、束克欣、楊玉芳、楊江正、肖建軍、陳永真、陳國慶、林君衡、羅演廣、祝軍、胡立兵、胡紅兵、趙春華、郝吉虎、高志云、徐建設、涂高坤、秦水龍、錢友根、梁紅、黃文波、韓建國、韓洪偉、靳薇、潘洪嵩、魏成、魏莉華。 本規(guī)范由國土資源部負責解釋。 1 適用范圍 在中華人民共和國境內以協(xié)議方式出讓國有土地使用權，適用本規(guī)范；以協(xié)議方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本規(guī)范執(zhí)行。 2 引用的標準和文件 下列標準和文件所包合的條文，通過在本規(guī)范中引用而構成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準和文件的最新版本。 GB／T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 國土資發(fā)〔2000〕303號《國有土地使用權出讓合同示范文本》 國土資發(fā)〔2001〕255號《全國土地分類》 國土資發(fā)〔2004〕232號《工業(yè)建設項目用地控制指標》 3 依據 (1)《中華人民共和國土地管理法》; (2)《中華人民共和國城市房地產管理法》; (3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》; (4)《中華人民共和國行政許可法》; (5)《中華人民共和國合同法》; (6)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》; (7)《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》(中發(fā)〔2005〕3號); (8)《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號); (9)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號); (10)《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第21號)。 4 總則 4. 1 協(xié)議出讓國有土地使用權內涵 本規(guī)范所稱協(xié)議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。 4. 2 協(xié)議出讓國有土地使用權原則 (1)公開、公平、公正； (2)誠實信用。 4. 3 協(xié)議出讓國有土地使用權范圍 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況： (1)供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的； (2)原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外； (3)劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外； (4)出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式； (5)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。 4. 4 協(xié)議出讓國有土地使用權組織管理 國有土地使用權協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。 國有土地使用權出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門可根據實際情況成立國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構，負責協(xié)調解決出讓中的相關問題，集體確定有關事項。 4. 5 協(xié)議出讓價格爭議裁決 對于經營性基礎設施、礦業(yè)開采等具有獨占性和排他性的用地，應當建立協(xié)議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。 4. 6 地方補充規(guī)定 地方可對本規(guī)范做出補充規(guī)定或實施細則，并報上一級國土資源管理部門備案。 5 供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 5. 1 供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓國有土地使用權的一般程序 (1)公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式； (2)編制協(xié)議出讓方案； (3)地價評估，確定底價； (4)協(xié)議出讓方案、底價報批； (5)協(xié)商，簽訂意向書； (6)公示； (7)簽訂出讓合同，公布出讓結果； (8)核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地； (9)辦理土地登記； (10)資料歸檔。 5. 2 公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式 5. 2. 1 市、縣國土資源管理部門應當將經批準的國有土地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據供地進度安排，分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。國有土地使用權出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時通過中國土地市場網（WWW. 1andchina. com）公布。 5. 2. 2 市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息，應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。 5. 2. 3 需要使用土地的單位和個人(以下簡稱意向用地者)應當根據公布的國有土地使用權出讓計劃，細化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。 5. 2. 4 在規(guī)定時間內，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定。 5. 3 編制協(xié)議出讓方案 市、縣國土資源管理部門應當會同規(guī)劃等部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地類型、規(guī)模等，編制國有土地使用權協(xié)議出讓方案。 協(xié)議出讓方案應當包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。 5. 4 地價評估，確定底價 5. 4. 1 地價評估 市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。 地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行，根據需要也可以委托具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行評估。 5. 4. 2 確定底價 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構應當根據土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價。 協(xié)議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價。 出讓底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。 5. 5 協(xié)議出讓方案、底價報批 市、縣國土資源管理部門應當按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價報有批準權的人民政府批準。 5. 6 協(xié)商，簽訂意向書 市、縣國土資源管理部門依據經批準的協(xié)議出讓方案和底價，與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商、談判。協(xié)商談判時，國土資源管理部門參加談判的代表應當不少于2人。 雙方協(xié)商、談判達成一致，并且議定的出讓價格不低于底價的，市、縣國土資源管理部門應當與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓意向書》。 5. 7 公示 5. 7. 1 《國有土地使用權出讓意向書》簽訂后，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內容在當地土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網進行公示，并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少于5日。 5. 7. 2 公示期間，有異議且經市、縣國土資源管理部門審查發(fā)現確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。 5. 8 簽訂出讓合同，公布出讓結果 公示期滿，無異議或雖有異議但經市、縣國土資源管理部門審查沒有發(fā)現存在違反法律法規(guī)行為的，市、縣國土資源管理部門應當按照《國有土地使用權出讓意向書》約定，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內，市、縣國土資源管理部門將協(xié)議出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布，接受社會監(jiān)督。 公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容。 5. 9 核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地 市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)《建設用地批準書》，并按照《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》約定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。 5. 10 辦理土地登記 受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》，取得土地使用權。 5. 11 資料歸檔 協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結后，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的出讓信息公布、用地申請、審批、談判、公示、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理，并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括： (1)用地申請材料； (2）宗地條件、宗地規(guī)劃指標要求； (3)宗地評估報告； (4)宗地出讓底價及集體決策記錄； (5)協(xié)議出讓方案； (6)出讓方案批復文件； (7)談判記錄； (8)《協(xié)議出讓意向書》； (9)協(xié)議出讓公示資料； (10)《國有土地使用權出讓合同》； (11)協(xié)議出讓結果公告資料； (12)核發(fā)建設用地批準書與交付土地的相關資料； (13)其他應歸檔的材料。 6 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓6. 1 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓的，分別按下列情形處理：(1)不需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規(guī)劃的，報經市、縣人民政府批準后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)； (2)經規(guī)劃管理部門同意可以改變土地用途等土地使用條件的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的除外。 6. 2 申請與受理 6. 2. 1 原劃撥、承租土地使用權擬申請辦理出讓手續(xù)的，應由原土地使用權人持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請： (1)申請書； (2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》或《國有土地租賃合同》； (3)地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明； (4)原土地使用權人有效身份證明文件； (5)改變用途的應當提交規(guī)劃管理部門的批準文件； (6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應提交的其他相關材料。 6. 2. 2 市、縣國土資源管理部門接到申請后，應當對申請人提交的申請材料進行初審，決定是否受理。 6. 3 審查，確定協(xié)議出讓方案 6. 3. 1 審查 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規(guī)定對申請入提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。 6. 3. 2 地價評估 市、縣國土資源管理部門應當組織對申請地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權價格應當按照新的土地使用條件評估。 6. 3. 3 核定出讓金額，擬訂出讓方案 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構應當根據土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。 6. 3. 3. 1 申請人應繳納土地使用權出讓金額分別按下列公式核定： (1)不改變用途等土地使用條件的 應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格 (2)改變用途等土地使用條件的 應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。 6. 3. 3. 2 協(xié)議出讓方案應當包括：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、擬出讓時間和應繳納的出讓金額等。 6. 4 出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。 6. 5 簽訂出讓合同，公布出讓結果 市、縣人民政府批準后，國土資源管理部門應當按照批準的協(xié)議出讓方案，依法收回原土地使用權人的《國有土地劃撥決定書》或解除《國有土地租賃合同》，注銷土地登記，收回原土地證書，并與申請人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 《國有土地使用權出讓合同》簽訂后，市、縣國土資源管理部門應當按照5. 8的規(guī)定公布協(xié)議出讓結果。 6. 6 辦理土地登記 按5. 10規(guī)定辦理。 6. 7 資料歸檔 協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結后，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理，并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括： (1)申請人的申請材料； (2)宗地條件及相關資料； (3)土地評估資料； (4)出讓金額確定資料； (5)協(xié)議出讓方案； (6)出讓方案批復文件； (7)《國有土地使用權出讓合同》； (8)協(xié)議出讓公告資料； (9)其他應歸檔的材料。 7 劃撥土地使用權轉讓中的協(xié)議出讓 7. 1 劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。 7. 2 申請與受理 7. 2. 1 原土地使用權人應當持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請： (1)申請書； (2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》； (3)地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明； (4)原土地使用權人有效身份證明文件； (5)共有房地產，應提供共有人書面同意的意見； (6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應提交的其他相關材料。 7. 2. 2 市、縣國土資源管理部門接到申請后，應當對申請人提交的申請材料進行初審，決定是否受理。 7. 3 審查，確定協(xié)議出讓方案 7. 3. 1 審查 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。 7. 3. 2 地價評估 市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。 7. 3. 3 核定出讓金額，擬訂出讓方案 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構應當根據土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。 7. 3. 3. 1 應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定： (1)轉讓后不改變用途等土地使用條件的 應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。 (2)轉讓后改變用途等土地使用條件的 應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。 7. 3. 3. 2 協(xié)議出讓方案應當包括：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時間和出讓時應繳納的出讓金額等。 7. 4 出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。 7. 5 公開交易 協(xié)議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。 《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》應當包括準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。 取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。 7. 6 簽訂出讓合同，公布出讓結果 通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。 受讓人應在達成交易后10日內，持轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。 市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的《國有土地劃撥決定書》，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 市、縣國土資源管理部門應當按照5. 8有關規(guī)定公布協(xié)議出讓結果。 7. 7 辦理土地登記 按5. 10規(guī)定辦理。 7. 8 資料歸檔 出讓手續(xù)辦結后，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、交易、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理，并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括： (1)申請人的申請材料； (2)宗地條件及相關資料； (3)土地評估資料； (4)出讓金額確定資料； (5)協(xié)議出讓方案； (6)出讓方案批復文件； (7)《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》等相關資料； (8)公開交易資料及轉讓合同等資料； (9)《國有土地使用權出讓合同》； (10)協(xié)議出讓公告資料； (11)其他應歸檔的材料。 8 出讓土地改變用途等土地 使用條件的處理 出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》，調整國有土地使用權出讓金，但《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。原土地使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用權出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。 調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定： 應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格—批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格。 附錄：略 |