房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）
中房學(xué)〔2015〕4號
各地房地產(chǎn)估價行業(yè)組織，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價師：
為有利于房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)狀況評價、市場調(diào)研和價值評估活動，保證評估質(zhì)量，保護(hù)投資者合法權(quán)益，滿足相關(guān)信息披露需要，我會制定了《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請在相關(guān)評估活動中使用。在使用過程中應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗，并及時將有關(guān)意見和建議反饋我會。
附件：房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）（附件下載）
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會
2015年9月10日
附件：
房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估活動，保證評估質(zhì)量，保護(hù)投資者合法權(quán)益，滿足相關(guān)信息披露需要，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)以及國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，制定本指引。
第二條 對房地產(chǎn)投資信托基金持有或者擬持有的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地、配套的設(shè)施設(shè)備和其他相關(guān)財產(chǎn)（以下簡稱信托物業(yè)）進(jìn)行狀況評價、市場調(diào)研和價值評估，適用本指引。
第三條 本指引所稱信托物業(yè)評估，包括信托物業(yè)狀況評價、信托物業(yè)市場調(diào)研和信托物業(yè)價值評估。
本指引所稱信托物業(yè)狀況評價，是指對信托物業(yè)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評定，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。
本指引所稱信托物業(yè)市場調(diào)研，是指對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場狀況以及信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。
本指引所稱信托物業(yè)價值評估（簡稱信托物業(yè)估價），是指對信托物業(yè)的市場價值或者其他價值、價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。
第四條 一個信托物業(yè)評估項目的評估內(nèi)容，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市、運營管理（包括收購、經(jīng)營、出售信托物業(yè)）、退出市場以及相關(guān)信息披露等的需要，可以包括信托物業(yè)評估的全部或者部分內(nèi)容。
第五條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，實事求是，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，對信托物業(yè)評估所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查，依法獨立、客觀、公正地進(jìn)行信托物業(yè)評估，不得撰寫、出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的信托物業(yè)評估報告。
第六條 具有下列情形之一的信托物業(yè)評估委托，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得受理：
（一）本機(jī)構(gòu)與委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人有股權(quán)直接從屬關(guān)系等利害關(guān)系，或者與評估對象有利益關(guān)系的；
（二）本機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的；
（三）其他不符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定情形的。
第七條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在接受信托物業(yè)評估委托時，應(yīng)當(dāng)要求委托人向其出具評估委托書；決定受理信托物業(yè)評估委托的，應(yīng)當(dāng)與委托人訂立書面評估委托合同。
評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱，委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱，評估內(nèi)容（信托物業(yè)狀況評價、市場調(diào)研、價值評估三者中的全部或者部分），評估目的，評估對象（名稱、坐落等），評估要求（評估工作完成時間等），委托日期等內(nèi)容。
評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托人和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的基本情況，負(fù)責(zé)本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師，評估內(nèi)容、評估目的和評估對象，委托人應(yīng)提供的評估所需資料，評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，評估費用及其支付的方式、期限，評估報告及其交付，違約責(zé)任，解決爭議的方法等內(nèi)容。
評估委托書和評估委托合同就同一事項所記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致。不一致的，以評估委托書為準(zhǔn)。
第八條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托物業(yè)狀況評價、市場調(diào)研和價值評估的需要，選派熟悉本指引的注冊房地產(chǎn)估價師以及具有相關(guān)資格或者相應(yīng)勝任能力的專業(yè)人員進(jìn)行。
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在信托物業(yè)評估中遇有本機(jī)構(gòu)難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)尋求專業(yè)幫助，聘請本機(jī)構(gòu)以外的相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家或者專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見或者向其進(jìn)行咨詢，并在信托物業(yè)評估報告中說明。
評估人員、提供專業(yè)幫助的專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人無利害關(guān)系，與評估對象無利益關(guān)系。
第九條 同一房地產(chǎn)投資信托基金為了同一評估目的的信托物業(yè)狀況評價、市場調(diào)研和價值評估，評估對象范圍和評估時點應(yīng)當(dāng)一致。
第十條 信托物業(yè)評估作業(yè)期自受理評估委托之日起至評估報告出具之日止，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的數(shù)量和規(guī)模、評估的復(fù)雜程度和深度等情況合理確定，不得隨意縮短或者拖延。
第二章 信托物業(yè)狀況評價
第十一條 信托物業(yè)狀況評價包括信托物業(yè)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況評價，以及運營費用分析與預(yù)測。
信托物業(yè)實物狀況評價應(yīng)當(dāng)有具有建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、物業(yè)管理等方面資格或者相應(yīng)勝任能力的專業(yè)人員參與。信托物業(yè)權(quán)益狀況評價應(yīng)當(dāng)有熟悉房地產(chǎn)法規(guī)政策的法律專業(yè)人員或者專家參與。
第十二條 信托物業(yè)實物狀況評價通過查閱信托物業(yè)的有關(guān)文件、圖紙、資料和維修記錄，詢問信托物業(yè)的用戶、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實地觀察、檢查信托物業(yè)的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備以及使用、維護(hù)狀況等方法進(jìn)行。
第十三條 信托物業(yè)實物狀況評價應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）信托物業(yè)性能評定；
（二）信托物業(yè)完損狀況評定；
（三）信托物業(yè)新舊程度評定。
第十四條 信托物業(yè)性能評定包括下列內(nèi)容：
（一）信托物業(yè)適用性能評定。包括對信托物業(yè)的平面布置、空間布局、內(nèi)部交通、保溫、隔熱、隔聲、設(shè)備設(shè)施配置、建筑裝飾裝修、利用率等滿足目標(biāo)客戶需要的程度作出評定。
（二）信托物業(yè)環(huán)境性能評定。包括對信托物業(yè)的用地與規(guī)劃、建筑造型、綠地與活動場地、環(huán)境污染、公共服務(wù)設(shè)施、智能化系統(tǒng)等作出評定。
（三）信托物業(yè)經(jīng)濟(jì)性能評定。包括對信托物業(yè)的節(jié)能、節(jié)水等作出評定。
（四）信托物業(yè)安全性能評定。包括對信托物業(yè)的場地安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、建筑防火安全、建筑設(shè)備安全、日常安全防范措施等作出評定。
（五）信托物業(yè)耐久性能評定。包括對信托物業(yè)的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分保證正常使用的年限分別作出評定。
第十五條 信托物業(yè)完損狀況評定根據(jù)信托物業(yè)的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度做出。
第十六條 信托物業(yè)新舊程度評定根據(jù)信托物業(yè)的年齡與預(yù)期壽命的比值做出。
信托物業(yè)的年齡宜采用有效年齡。有效年齡根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。難以得出有效年齡的，可以采用實際年齡。
信托物業(yè)的預(yù)期壽命宜采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命。預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命自建筑物竣工時起計算，可在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。難以確定預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命的，可以采用設(shè)計使用年限。
第十七條 信托物業(yè)權(quán)益狀況評價通過查閱信托物業(yè)的權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿和有關(guān)批文、證書、合同，要求委托人提供或者協(xié)助取得有關(guān)證明、說明或者書面確認(rèn)，引用法律意見書中有關(guān)信托物業(yè)權(quán)益的法律意見等方法進(jìn)行。
第十八條 信托物業(yè)權(quán)益狀況評價應(yīng)當(dāng)說明下列內(nèi)容，特別要關(guān)注產(chǎn)權(quán)的合法性、瑕疵和交易受限情況：
（一）土地所有權(quán)狀況，包括土地所有權(quán)性質(zhì)（國有土地或者集體土地）、集體土地所有權(quán)行使人。
（二）土地使用權(quán)狀況，包括土地使用權(quán)類型（建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等）、取得方式（如為建設(shè)用地使用權(quán)，是出讓方式取得的還是劃撥、租賃、作價出資、授權(quán)經(jīng)營等方式取得的）、權(quán)利人、土地使用期限（如為出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，包括土地使用期限及其起止日期、剩余使用期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定）。
（三）房屋所有權(quán)狀況。
（四）抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利設(shè)立情況。
（五）其他特殊情況，包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議；土地取得、房屋開發(fā)建設(shè)等手續(xù)是否不全；是否為臨時用地、臨時建筑，或者違法占地、違法建筑；是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制；是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)；是否已依法公告列入征收或者征用范圍。
第十九條 信托物業(yè)區(qū)位狀況評價，應(yīng)當(dāng)對信托物業(yè)的位置、交通、外部配套設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）、周圍環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀）以及未來規(guī)劃等進(jìn)行調(diào)查、分析和評價。
第二十條 信托物業(yè)狀況評價應(yīng)當(dāng)以照片或者文字方式記錄發(fā)現(xiàn)的信托物業(yè)實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況缺陷或者瑕疵。對于其中的嚴(yán)重缺陷和瑕疵，應(yīng)當(dāng)在評估報告中特別說明。
第二十一條 信托物業(yè)運營費用分析與預(yù)測應(yīng)當(dāng)列明信托物業(yè)運營費用的構(gòu)成，說明至少近3年實際發(fā)生的各年運營費用，預(yù)測未來10年以上的各年運營費用，特別要關(guān)注未來彌補信托物業(yè)實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況缺陷或者瑕疵以及重新裝飾裝修、大修、更新改造等所需要的費用。
第三章 信托物業(yè)市場調(diào)研
第二十二條 信托物業(yè)市場調(diào)研應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）信托物業(yè)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r；
（二）信托物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況；
（三）信托物業(yè)所在地區(qū)同類物業(yè)市場狀況；
（四）信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況。
第二十三條 信托物業(yè)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研，應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托物業(yè)類型（用途、檔次等），有針對性地對信托物業(yè)所在地區(qū)的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、政策環(huán)境，以及有關(guān)規(guī)劃、計劃和其他可能影響該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要因素及其變化趨勢等進(jìn)行調(diào)查和分析。
自然環(huán)境包括地理位置、氣候條件、地形地貌、地質(zhì)條件等。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括GDP增長，人均GDP及其增長，固定資產(chǎn)投資及其增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、布局和規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施狀況（包括基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)規(guī)劃），居民收入水平，物價水平，利率等。
社會環(huán)境包括人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)化水平和人口增長，家庭規(guī)模和構(gòu)成等。
政策環(huán)境包括與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財政政策、貨幣政策、金融政策（特別是房地產(chǎn)信貸政策）、稅收政策（特別是房地產(chǎn)稅收政策）、房地產(chǎn)政策（包括土地供應(yīng)和房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等相關(guān)法規(guī)政策）等。
有關(guān)規(guī)劃和計劃包括國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃（包括城市總體規(guī)劃）、土地利用總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等。
第二十四條 信托物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況調(diào)研，應(yīng)當(dāng)對全國房地產(chǎn)市場概況和信托物業(yè)所在城市的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、物業(yè)供應(yīng)量（新開工面積、施工面積、竣工面積等）、成交量、價格水平、租金水平、空置量或者空置率等及其變化進(jìn)行調(diào)查和分析，并結(jié)合歷史數(shù)據(jù)，判斷房地產(chǎn)市場趨勢。
第二十五條 信托物業(yè)所在地區(qū)同類物業(yè)市場狀況調(diào)研，應(yīng)當(dāng)包括同類物業(yè)的存量、新增供應(yīng)量、價格水平、租金水平或者經(jīng)營收入水平、空置量或者空置率、客戶構(gòu)成等狀況調(diào)查，供給和需求影響因素分析，未來的供給、需求、價格、租金或者經(jīng)營收入、空置量或者空置率等變化趨勢預(yù)測。
對信托物業(yè)為出租型物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)重點進(jìn)行房地產(chǎn)租賃市場狀況調(diào)研。
第二十六條 信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況調(diào)研，應(yīng)當(dāng)包括信托物業(yè)租賃狀況調(diào)研、商圈調(diào)研和競爭性物業(yè)對比分析。
第二十七條 信托物業(yè)租賃狀況調(diào)研，應(yīng)當(dāng)包括信托物業(yè)租賃狀況調(diào)查、分析和預(yù)測。
信托物業(yè)租賃狀況調(diào)查，應(yīng)當(dāng)查閱信托物業(yè)有關(guān)租賃合同，采取抽樣調(diào)查或者重點調(diào)查、典型調(diào)查、全面調(diào)查等方式走訪有關(guān)出租人和承租人，調(diào)查內(nèi)容包括至少近3年的承租人基本情況、租賃面積、免租期、租賃期限及起止日期、租金水平及調(diào)整、續(xù)租條款、換租期等。
信托物業(yè)租賃狀況分析，包括至少近3年的承租人構(gòu)成、出租率等狀況分析。對于商鋪、寫字樓、工業(yè)信托物業(yè)，還應(yīng)當(dāng)按照租賃面積或者租金額排序確定前10大承租人，并對其背景信息等情況進(jìn)行簡要描述。
信托物業(yè)租賃狀況預(yù)測，包括預(yù)測信托物業(yè)未來10年以上出租率和租金水平變化等情況。
第二十八條 適合進(jìn)行商圈調(diào)研的信托物業(yè)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行商圈調(diào)研。商圈調(diào)研內(nèi)容包括商圈范圍、商圈發(fā)展歷程、業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費者特征、交通情況、道路設(shè)施情況、商圈內(nèi)同類物業(yè)供求與租售概況、在建和擬建的同類物業(yè)項目等，并判斷商圈發(fā)展趨勢。
第二十九條 競爭性物業(yè)對比分析，應(yīng)當(dāng)對與信托物業(yè)形成競爭的物業(yè)的名稱、位置、規(guī)模（建筑面積、土地面積、可出租面積等）、用途、建成年份、市場定位、物業(yè)特征、配套設(shè)施、承租人構(gòu)成、價格、租金（或者經(jīng)營收入）、出租率、物業(yè)服務(wù)費、運營管理服務(wù)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)查，并與信托物業(yè)的相應(yīng)狀況進(jìn)行比較分析，包括信托物業(yè)的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇和挑戰(zhàn)分析，說明信托物業(yè)的市場競爭力等。
競爭性物業(yè)對比分析中表明信托物業(yè)的價格、租金（或者經(jīng)營收入）、出租率、租金收益率等明顯偏高或者明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明并陳述原因。
第四章 信托物業(yè)價值評估
第三十條 信托物業(yè)價值評估一般應(yīng)當(dāng)評估市場價值。
已出租物業(yè)的市場價值分為無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。信托物業(yè)價值評估一般應(yīng)當(dāng)評估出租人權(quán)益價值。
為房地產(chǎn)信托投資基金財務(wù)報告服務(wù)的價值評估，市場價值一般可以等同于會計準(zhǔn)則的公允價值。
評估報告中應(yīng)當(dāng)說明選擇的價值類型，包括價值或者價格的名稱、定義或者內(nèi)涵，并說明選擇的理由。
第三十一條 信托物業(yè)價值評估應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對收益法、比較法、成本法等估價方法進(jìn)行適用性分析后，選擇適用的估價方法。
信托物業(yè)或者其同類物業(yè)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為最主要的估價方法，并優(yōu)先選用報酬資本化法。信托物業(yè)的同類物業(yè)有較多交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法作為其中一種估價方法。
信托物業(yè)僅適用一種估價方法進(jìn)行估價的，可只選用一種估價方法進(jìn)行估價。信托物業(yè)適用兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，宜同時選用所有適用的估價方法進(jìn)行估價，并對各種估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估價值。
第三十二條 信托物業(yè)價值評估應(yīng)當(dāng)遵循一致性原則。為同一估價目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類物業(yè)在同一價值時點的價值或者價格進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)采用相同的估價方法。估價方法如有不同，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明并陳述理由。
信托物業(yè)價值評估應(yīng)當(dāng)遵循一貫性原則。為同一估價目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或者價格進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)采用相同的估價方法。估價方法如有改變，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明并陳述理由。
第三十三條 對于已出租的信托物業(yè)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行租賃狀況調(diào)查和分析，查看估價對象的租賃合同原件，并與執(zhí)行財務(wù)、法律盡職調(diào)查的專業(yè)人員進(jìn)行溝通，從不同的信息來源交叉檢查委托人提供的租賃信息的真實性和客觀性。
第三十四條 采用收益法評估信托物業(yè)價值，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明估價對象至少近3年的各年收入和運營費用，并在估價對象至少近3年及同類物業(yè)的收入和運營費用水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價對象未來10年以上的各年收入和運營費用。其中，出租型物業(yè)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明估價對象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，并在估價對象至少近3年及同類物業(yè)租金水平、空置率的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價對象未來10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。
第三十五條 報酬率或者資本化率的求取方法和有關(guān)計算過程應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。
報酬率或者資本化率采用市場提取法求取的，應(yīng)當(dāng)選取不少于3個可比實例，并在評估報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。
第三十六條 采用比較法評估信托物業(yè)價值，應(yīng)當(dāng)選取不少于3個可比實例，并且在評估報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。
第五章 信托物業(yè)評估報告
第三十七條 信托物業(yè)評估報告分為信托物業(yè)狀況評價報告、信托物業(yè)市場調(diào)研報告和信托物業(yè)價值評估報告。
信托物業(yè)評估報告應(yīng)當(dāng)采取書面形式。
第三十八條 完整的信托物業(yè)評估報告應(yīng)當(dāng)包括封面、致評估委托人函、目錄、評估聲明、評估假設(shè)和限制條件、評估結(jié)果報告、評估技術(shù)報告和附件。
根據(jù)委托人的需要或者房地產(chǎn)投資信托基金信息披露等要求，可以在完整的信托物業(yè)評估報告的基礎(chǔ)上形成信托物業(yè)評估報告摘要。
第三十九條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)當(dāng)在評估聲明中對其在信托物業(yè)評估中的獨立、客觀、公正性，以及評估報告的合法性、真實性、合理性，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏等作出承諾和保證。
第四十條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)當(dāng)在評估假設(shè)和限制條件中有針對性并盡量簡潔地對信托物業(yè)評估所必需、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件以及評估報告使用限制等作出說明。
第四十一條 信托物業(yè)狀況評價結(jié)果報告應(yīng)當(dāng)簡明扼要說明下列事項：
（一）委托人（名稱、住所和法定代表人姓名）；
（二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（名稱、住所、法定代表人或者執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、相關(guān)資質(zhì)）；
（三）評價目的；
（四）評價對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況）；
（五）評價時點（所評價的物業(yè)狀況對應(yīng)的日期及其確定的簡要理由）；
（六）評價原則；
（七）評價依據(jù)；
（八）評價方法；
（九）評價結(jié)論；
（十）評價人員（包括執(zhí)行評價的人員的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、執(zhí)行評價內(nèi)容及本人簽名，協(xié)助評價的人員的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、協(xié)助評價內(nèi)容及本人簽名，幫助評價的專家的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、幫助評價內(nèi)容及本人簽名）；
（十一）實地查勘期；
（十二）評價作業(yè)期。
信托物業(yè)狀況評價技術(shù)報告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）評價對象的范圍和基本狀況描述；
（二）評價對象實物狀況描述與評價；
（三）評價對象權(quán)益狀況描述與評價；
（四）評價對象區(qū)位狀況描述與評價；
（五）評價對象運營費用分析與預(yù)測；
（六）信托物業(yè)狀況評價綜合結(jié)論。
第四十二條 信托物業(yè)市場調(diào)研結(jié)果報告應(yīng)當(dāng)簡明扼要說明下列事項：
（一）委托人（名稱、住所和法定代表人姓名）；
（二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（名稱、住所、法定代表人或者執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、相關(guān)資質(zhì)）；
（三）調(diào)研目的；
（四）調(diào)研對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況）；
（五）調(diào)研原則；
（六）調(diào)研依據(jù)；
（七）調(diào)研方法（包括市場預(yù)測方法）；
（八）調(diào)研結(jié)論；
（九）調(diào)研人員（包括執(zhí)行調(diào)研的人員的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、執(zhí)行調(diào)研內(nèi)容及本人簽名，協(xié)助調(diào)研的人員的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、協(xié)助調(diào)研內(nèi)容及本人簽名，幫助調(diào)研的專家的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、幫助調(diào)研內(nèi)容及本人簽名）；
（十）實地查勘期；
（十一）調(diào)研作業(yè)期。
信托物業(yè)市場調(diào)研技術(shù)報告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）調(diào)研對象所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r概述與分析；
（二）調(diào)研對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況描述與分析；
（三）調(diào)研對象所在地區(qū)同類物業(yè)市場狀況描述與分析；
（四）調(diào)研對象自身有關(guān)市場狀況描述與分析；
（五）信托物業(yè)市場調(diào)研綜合結(jié)論。
第四十三條 信托物業(yè)價值評估結(jié)果報告應(yīng)當(dāng)簡明扼要說明下列事項：
（一）估價委托人（名稱、住所和法定代表人姓名）；
（二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（名稱、住所、法定代表人或者執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號）；
（三）估價目的（估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，或者估價是為了滿足估價委托人的何種需要）；
（四）估價對象（財產(chǎn)范圍以及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況）；
（五）價值時點（所評估的估價對象價值或者價格對應(yīng)的時間及其確定的簡要理由）；
（六）價值類型（所評估的估價對象價值或者價格的名稱、定義或者內(nèi)涵）；
（七）估價原則（所遵循的估價原則的名稱、定義或者內(nèi)涵）；
（八）估價依據(jù)（估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料）；
（九）估價方法（所采用的估價方法的名稱、定義以及估價測算的簡要內(nèi)容）；
（十）估價結(jié)果（不同估價方法的測算結(jié)果、最終評估價值以及相關(guān)專業(yè)意見）；
（十一）注冊房地產(chǎn)估價師（姓名、注冊號以及本人簽名和簽名日期）；
（十二）實地查勘期（實地查勘估價對象的起止日期）；
（十三）估價作業(yè)期（估價工作的起止日期）。
信托物業(yè)價值評估技術(shù)報告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）估價對象描述與分析；
（二）估價對象租賃現(xiàn)狀描述與分析；
（三）市場背景描述與分析；
（四）估價對象最高最佳利用分析；
（五）估價方法適用性分析；
（六）估價測算過程；
（七）估價結(jié)果確定。
第四十四條 信托物業(yè)評估報告附件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）評估委托書復(fù)印件；
（二）評估對象位置圖；
（三）評估對象實地查勘情況和相關(guān)照片（內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況照片）；
（四）評估對象權(quán)屬證明復(fù)印件；
（五）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（六）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)相關(guān)資質(zhì)證書復(fù)印件；
（七）評估人員相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)證書復(fù)印件。
第六章 附 則
第四十五條 房地產(chǎn)投資信托基金運營管理期間收購或者出售某項信托物業(yè)的價值評估，價值時點應(yīng)當(dāng)在交易實際執(zhí)行日期前90日內(nèi)。價值時點超出該期間或者該期間房地產(chǎn)市場狀況、估價對象狀況發(fā)生重大變化的，應(yīng)當(dāng)對評估價值進(jìn)行市場狀況、房地產(chǎn)狀況調(diào)整或者重新進(jìn)行評估。
房地產(chǎn)投資信托基金退出市場的價值評估，參照有關(guān)房地產(chǎn)處置價值評估要求進(jìn)行。
第四十六條 本指引“至少近3年”之處，如果信托物業(yè)竣工年限不足3年的,則自竣工日期以來。
本指引“未來10年以上”之處，如果信托物業(yè)剩余壽命不足10年的，則為信托物業(yè)剩余壽命。
第四十七條 因委托人未能按照評估委托合同的要求提供信托物業(yè)評估所必需的資料或者其他客觀原因造成信托物業(yè)評估不能按照本指引要求的內(nèi)容和深度進(jìn)行的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明達(dá)不到要求的內(nèi)容和深度及其具體原因。
第四十八條 在信托物業(yè)評估活動中，本指引未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行。
第四十九條 本指引由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)解釋。
第五十條 本指引自發(fā)布之日起施行。