長沙市國有土地有償使用規(guī)定
長沙市人民政府關于印發(fā)《長沙市國有土地有償使用規(guī)定》的通知
長沙市人民政府關于印發(fā)《長沙市國有土地有償使用規(guī)定》的通知
長政發(fā)〔2006〕19號
各區(qū)、縣（市）人民政府，市直機關各單位：
現將《長沙市國有土地有償使用規(guī)定》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
長沙市人民政府
二○○六年六月十三日
長沙市國有土地有償使用規(guī)定
為規(guī)范國有土地有償使用管理，建立適應社會主義市場經濟的土地市場，根據《中華人民共和國土地管理法》等的規(guī)定，制訂本規(guī)定。
一、本規(guī)定適用于長沙市行政區(qū)域內國有土地使用權出讓、租賃（包括政府租讓和土地使用權者出租）、作價出資或入股、轉讓（包括出售、交換、贈與）、抵押等有償使用行為。
二、國有土地有償使用管理工作由市、縣（市）國土資源行政主管部門負責。
三、嚴格依法供應國有建設用地，推進國有建設用地的集約高效利用。制定并執(zhí)行經營性等用地的年度出讓土地使用權總面積計劃。
四、新增建設用地、城市規(guī)劃區(qū)內可以置換統(tǒng)一開發(fā)或者其他可以調整使用的存量建設用地，應當納入市、縣（市）政府統(tǒng)一收購儲備范圍。
市、縣（市）人民政府國土資源行政主管部門建立土地收購儲備制度。市、縣（市）財政每年應當撥付部分國有土地有償使用收入列入土地收購儲備專項資金。土地收購儲備與土地統(tǒng)征開發(fā)實行地塊預（概）決算制，由市、縣（市）國土資源行政主管部門會同同級財政、物價等部門審核，報市、縣（市）人民政府批準執(zhí)行。
五、國有建設用地的供應，除法律、法規(guī)及國家《劃撥用地目錄》規(guī)定可使用劃撥土地使用權外，一律實行有償使用。商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經營性用地必須采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。經營性基礎設施用地逐步實行有償使用。工業(yè)項目用地也應逐步實行招標拍賣掛牌方式出讓。經營性房地產開發(fā)不得采取租賃、作價出資或入股方式供應土地。
六、有計劃地安排土地供給市、縣（市）人民政府確定的統(tǒng)建機構用于統(tǒng)建廉租、微利住宅（經濟適用房）。合理布局建設，確定住宅戶限建筑面積，明確廉租條件，確保住房困難家庭改善居住環(huán)境。
七、土地使用權出讓年限在有關法規(guī)規(guī)定的不同用途的最高使用年限內確定。同一地塊內有不同用途建筑物的，按不同用途建筑物的分攤土地面積在不同用途最高使用年限內分別確定使用年限。凡合作、合營土地使用權，其依法簽訂的合作、合營協議年限須與出讓年限保持一致。
八、土地按使用性質劃分為3大類（見附件3），商業(yè)、住宅、工業(yè)各用途劃分為6級；地區(qū)、區(qū)域、地塊的等級根據城市建設和經濟、社會發(fā)展情況，適時調整公布。
九、政府招標、拍賣、掛牌出讓的土地使用權，由國土資源行政主管部門組織進行標定地價測算，編制土地使用權出讓方案，并隨土地供應方案報市人民政府審批。協議出讓的工業(yè)項目等用地的最低限價不得低于標定地價的80%，招標、拍賣、掛牌出讓的最低限價不得低于經審核確定的標定地價的100%。
十、出讓國有土地使用權的標定地價和土地純出讓金（土地純收益，下同）標準按附件1和地價測算規(guī)范進行測算，并以此作為有關價格的依據。
采取國有土地使用權租賃方式的，由市、縣（市）國土資源行政主管部門與承租人（即使用權人）簽訂國有土地使用權租賃合同，由承租人按年繳納土地租金，土地租金按附件1土地純出讓金的標準計算。
十一、政府鼓勵綠化、交通、社會公益服務設施建設。有下列情形的，按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）12米及以上的城市道路（不含小區(qū)內道路）路幅用地，不計征土地純出讓金。
?。ǘ└黜椊ㄔO用地中列入城市公共敞開式綠地的用地，作為劃撥地保留，列入扣除面積范疇，不計征土地純出讓金。
?。ㄈ└黜椊ㄔO用地中提供1000平方米以上開敞空間，用于廣場、公共休閑活動空間的用地，作為劃撥地保留，列入扣除面積范疇，不計征土地純出讓金。
?。ㄋ模┏鲎尩氐牡叵潞桶氲叵驴臻g用作停車場的，按底層建筑占地面積依附件1標準的50%計征土地純出讓金。地面架空層部分的建筑面積用作綠化的，不計算建筑容積率，不計征土地純出讓金。
十二、政府依法收購劃撥土地使用權的，按照宗地土地登記用途進行標定地價測算，減除土地純出讓金（純收益）后，經市土地儲備委員會審查作為確定宗地收購價格的依據。
十三、依法應當實行有償使用的原劃撥土地使用權，可以申辦土地使用權出讓；不申辦出讓手續(xù)的，應當辦理租賃手續(xù)或按附件1基準地價標準的2.5%按年繳納劃撥土地收益金。
十四、已抵押的劃撥土地使用權，經依法拍賣的，應當從拍賣所得的價款中按附件1標準繳納應交的土地純出讓金等有關稅費后，抵押權人方可優(yōu)先受償。
十五、已購使用劃撥土地使用權的公有住房和經濟適用住房上市出售時由出售方按有關規(guī)定繳納土地純收益。
十六、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照法律規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按附件1土地純出讓金標準的30%繳納劃撥土地使用權轉讓收益金。
十七、新增建設用地中，土地使用者依法可以申請使用劃撥等土地使用權的，應按附件1的標定地價的80%繳納土地成本費用。
十八、舊城區(qū)改造范圍內私房用地不辦理土地出讓手續(xù)，其劃撥土地使用權改為經營性用地的，按改變用途依附件1基準地價標準的2.5%按年度繳納劃撥土地收益金。
十九、按法律規(guī)定可以使用劃撥土地的土地使用者，將其劃撥地連同地上建筑物和其他附著物改變用途自行經營的,按其改變用途，依附件1基準地價標準的2.5%按年度繳納劃撥土地收益金。
二十、將劃撥土地使用權或連同地上建筑物或其他附著物出租的，由出租人按附件1基準地價標準的2.5%按年度繳納出租土地收益金，但二層以上按建筑面積的50%計算（私房住宅減半，房改出售的公有住宅和拆遷安置房計征時另行通知）。
二十一、出讓土地使用權必須具有規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖。規(guī)劃設計條件及附圖不得擅自變更。
出讓土地使用權需要改變《國有土地使用權出讓合同》約定的土地利用條件（指土地使用權面積、用途、容積率、出讓年限等），應依法報經原批準出讓機關批準，重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并按規(guī)定補交土地地價差價。
規(guī)劃用途、容積率等的調整需首先報規(guī)劃等部門審批，取得規(guī)劃等部門審批文件后方可辦理用地手續(xù)。屬非經營性用地改變?yōu)榻洜I性用地的，應依法辦理招標拍賣掛牌出讓手續(xù)。
通過招標、拍賣、掛牌方式出讓的土地使用權，因規(guī)劃技術等原因需要增加容積率，允許在原容積率基礎上上浮不超過10%（含10%）的幅度內調整增加，補交土地地價差價。
經批準修改出讓條件的（含出讓地轉讓、掛牌轉讓一并修改出讓條件的）應按現時地價標準補交修改前后一定比例的標定地價差額。具體辦法由長沙市國土資源局按照《長沙市國有土地有償收入財務管理辦法》規(guī)定，制定具體的測算規(guī)程實施。
已出讓的國有土地使用權未經原批準出讓機關批準，擅自改變用途和《國有土地使用權出讓合同》約定的土地利用條件的，應按有關法律、法規(guī)給予處罰。經依法處罰后，可以辦理修改出讓條件用地手續(xù)的，按上述規(guī)定重新辦理用地手續(xù)。
二十二、已減免土地純出讓金或減免土地地價的出讓土地使用權轉讓，須先補交按附件1出讓金標準乘以減免百分率計算出的土地純出讓金后方可批準轉讓。
二十三、劃撥土地使用權設置抵押時，應從總的土地資產中剔除土地使用權純收益及應扣除的其他費用后再確定抵押貸款或債權額度。
二十四、劃撥土地使用權轉讓的（含招標、拍賣、掛牌轉讓），由轉讓方補交實際成交價與按宗地原登記用途測算標定地價差額的一定比例的土地純收益（含土地純出讓金）。
二十五、臨時占用城鎮(zhèn)國有土地的，使用人應按有關規(guī)定與國土資源行政主管部門簽訂臨時使用土地合同，并按合同約定支付臨時使用土地補償費，其標準不低于按附件1基準地價標準2.5%按年度收取土地租金。
二十六、國有土地使用權出讓、租賃、轉讓、抵押的，應繳納的土地出讓金、土地純出讓金（純收益）、土地租金、土地收益金等，由法律、法規(guī)、規(guī)章及其配套政策文件規(guī)定的繳納義務人繳納。
二十七、土地純出讓金（純收益）、土地租金、土地收益金等國有土地有償使用收入，屬財政基金預算收入，專項用于土地整理開發(fā)和城市基礎設施建設。
二十八、土地純出讓金（純收益）、土地租金、土地收益金等收入的管理，按照《長沙市國有土地有償使用收支財務管理辦法》有關規(guī)定執(zhí)行。
二十九、土地使用者必須按出讓合同約定支付全部土地出讓金。土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限支付的，按日加收未支付部分的0.4‰的滯納金。超過合同規(guī)定期限30日未支付的，國土資源行政主管部門可以解除合同，并可請求違約賠償。
三十、本規(guī)定自2006年7月1日起施行。本規(guī)定實施前已繳清有關稅費的建設項目，可按原規(guī)定執(zhí)行。原《長沙市人民政府關于印發(fā)〈長沙市城鎮(zhèn)國有土地有償使用規(guī)定〉的通知》（長政發(fā)〔2003〕16號）同時廢止，本市以前發(fā)布的有關文件與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。
附件：1、標定地價及相關問題的說明
2、統(tǒng)征開發(fā)土地概算構成目錄
3、用地分類
附件1：
標定地價及相關問題的說明
一、標定地價是依據基準地價結合其修正體系經評估確定的具體宗地土地使用權地價。
二、標定地價須依據宗地具體用途的基準地價標準（見表1）、容積率修正系數（見表2）及區(qū)域和個別等因素修正系數修正測算。
表1 正常容積率下商業(yè)用途、住宅用途及工業(yè)用途的基準地價表
| 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | |||||||||||||
商
業(yè) | 正常容積率 | 3.0 | 2.6 | 2.2 | 1.8 | 1.3 | 1.0 | ||||||||||||
基準地價（元/平方米土地） | 5470 | 3740 | 2010 | 1320 | 890 | 630 | |||||||||||||
樓面基準地價（元/平方米建筑面積） | 1823 | 1438 | 913 | 733 | 684 | 630 | |||||||||||||
住
宅 | 正常容積率 | 2.7 | 2.4 | 2.1 | 1.7 | 1.2 | 1.0 | ||||||||||||
基準地價（元/平方米土地） | 4150 | 3020 | 1610 | 1120 | 800 | 590 | |||||||||||||
樓面基準地價（元/平方米建筑面積） | 1537 | 1258 | 767 | 659 | 667 | 590 | |||||||||||||
工業(yè)基準地價（元/平方米土地） | 1710 | 1400 | 950 | 740 | 620 | 400 | |||||||||||||
說明：
1、長沙市五區(qū)基準地價級別范圍參照《長沙市五區(qū)土地級別與基準地價圖》；縣（市）人民政府依照有關規(guī)定編制本級土地級別和基準地價圖，但必須與長沙市五區(qū)的土地級別劃分結果和基準地價水平相協調。
2、長沙市五區(qū)基準地價水平和土地級別范圍由市國土資源行政主管部門會同市財政、市物價和市規(guī)劃部門根據長沙市五區(qū)地價和規(guī)劃變化情況適時調整。
3、純出讓金占標定地價為：商業(yè)35％、住宅30％、工業(yè)25％。
表2 容積率修正系數表
| 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | |||||||||||
商 業(yè) | 0.0106 | 0.0118 | 0.0124 | 0.0139 | 0.0145 | 0.0152 | |||||||||||
住 宅 | 0.0101 | 0.0105 | 0.0108 | 0.0110 | 0.0114 | 0.0116 |
說明：平均值為各級別正常容積率基礎上容積率每上升0.1容積率修正系數上調的平均數。區(qū)域和個別等因素修正體系及測算規(guī)程由市國土資源行政主管部門另行發(fā)文規(guī)定。
三、招標、拍賣和掛牌出讓土地使用權價格
?。ㄒ唬┱袠?、拍賣和掛牌出讓土地使用權價格構成。
1、招標、拍賣和掛牌出讓土地使用權價格主要由成本(拆遷補償費加土地原取得費)加土地純出讓金（土地純收益）加規(guī)劃設計評估、測繪等前期工作費加應課價內稅費等構成。
2、招標、拍賣和掛牌出讓土地使用權價格未包含交易價外稅，受讓人成交后，應課價外稅費：契稅、營業(yè)稅和土地增值稅。
?。ǘ﹪型恋厥褂脵嗾袠?、拍賣、掛牌的標底、底價、掛牌交易起始價，由市國土資源行政主管部門根據標定地價、評估測算結果、土地開發(fā)成本及相關稅費等條件編制確定，依照《長沙市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權暫行辦法》中的有關規(guī)定，隨國有土地使用權土地供應方案以出讓方案報市人民政府審批確定。
?。ㄈ┩恋貟炫平灰變r、招標拍賣成交價分解剝離。
1、國有土地使用權成交收入的分解剝離，由市財政局會同市國土資源行政主管部門按《長沙市國有土地有償使用收入財務管理暫行辦法》執(zhí)行。
2、土地純出讓金（土地純收益）一般占標定地價商業(yè)類為35%、住宅類為30%、工業(yè)類為25%；招標拍賣掛牌出讓的土地純出讓金（土地純收益），按批準的方案執(zhí)行。
3、具體項目實際發(fā)生土地成本費用實行預（概）算制，分地塊進行清算，制定預（概）算構成目錄，作為預（概）算編制和決算審查依據，遇有需要調整的，經市、縣（市）地價審核委員會審查確定。
4、成交價減經營性土地使用權標定地價為土地增值。
四、劃撥土地地價確定
劃撥土地進行處置時，先評估出讓土地使用權價格，國土資源行政主管部門再扣除土地純出讓金（土地純收益）、相關稅費，余額作為劃撥土地資產處置的地價。
附件2：
統(tǒng)征開發(fā)土地概算構成目錄
一、土地成本
?。ㄒ唬┛辈煸O計及前期工作費
1、可行性分析費
2、規(guī)劃設計費
3、地質調查勘探費
4、地籍地形測量費
5、土地評估費
（二）補償性成本
1、建（構）筑物重置成本費
2、土地補償費
3、安置補助費
4、青苗補助費
5、地上附著物補償費
6、高壓電桿線路遷移費
7、土地取得過程中發(fā)生的稅費
?。?span style="font-family:Times New Roman;">1）土地管理費
?。?span style="font-family:Times New Roman;">2）耕地開墾費
?。?span style="font-family:Times New Roman;">3）防洪保安專項資金
?。?span style="font-family:Times New Roman;">4）新增建設用地有償使用費
?。?span style="font-family:Times New Roman;">5）新菜地建設基金
（6）新漁塘建設基金
?。?span style="font-family:Times New Roman;">7）森林植被恢復費及砍伐費
?。?span style="font-family:Times New Roman;">8）文物勘查費
?。?span style="font-family:Times New Roman;">9）水土保持費
（10）耕地占用稅
二、利息
三、不可預見費
四、業(yè)務工作費
五、土地純出讓金（土地純收益）
六、基礎設施配套費（政府統(tǒng)征土地實際投入了的，編入概算）
?。ㄒ唬┑缆藩?/span>
（二）給水
?。ㄈ┡潘?/span>
（四）電力
?。ㄎ澹┩ㄓ崻?/span>
（六）其他
七、土地平整費
八、市政公共、公益設施項目建設分攤費
九、其他
具體項目編制概算時根據項目實際情況適用本目錄。
附件3：
用 地 分 類 表
類型 | 基 本 分 類 | 參 照 分 類 | 城市用地 分類代碼 參考 |
商 服 用 地 | 1、 商業(yè)用地：商店、商場、各類批發(fā)、零售市場及其相應附屬設施用地； 2、 金融保險用地：銀行、保險、信托、證券、期貨、信用社等用地； 3、 餐飲旅館業(yè)用地：飯店、餐廳、茶館、酒吧、賓館、招待所、度假村等及其附屬設施用地； 4、 其他商服用地：寫字樓、商 業(yè)性辦公樓用地；旅行社、運用保健休閑設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回 收站、維修網點、照相、理發(fā)、洗浴等服務設施用地。 | 1、經營性倉儲用地及經營性停車場； 2、基本分類以外的經營性文化、體育設施用地； 3、高檔別墅用地； 4、城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與商業(yè)等混合用地中商業(yè)門面部分。 | C21、C22、C23、C24、 C25、C26、T23、S31 |
住 宅用地 | 1、城鎮(zhèn)單一住宅用地：城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓用地； 2、城鎮(zhèn)混合住宅用地：城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或辦公等混合用地。 | 1、機關團體用地：國家機關、社會團體、群眾自治組織、廣播電臺、電視臺、報社、通訊社、出版社等建筑用地； 2、教育用地：各種教育機構，包括大專院校、中專、職業(yè)學校、中小學校、幼兒園等直接用于教育的用地； 3、科研設計用地：獨立的科研、設計機構用地，包括研究、勘測、設計、信息等單位用地； 4、企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公樓用地； 5、文體用地：為公眾服務的公益性博物館、展覽館、圖書館、影劇院、音樂廳、體育場館等文化、體育設施用地； 6、公共基礎設施用地：給供水、供電、供燃、供熱、郵政、電信消防、公用設施維修、環(huán)衛(wèi)用地； 7、瞻仰景觀休閑用地：名勝古跡、景點、公園、廣場、公用綠地內等用地； 8、醫(yī)療衛(wèi)生用地：醫(yī)療衛(wèi)生、防疫、急救、保健、康復、醫(yī)檢藥檢、血庫等用地； 9、慈善用地：孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等慈善用地； 10、鐵路站場用地； 11、軍事設施用地：專門用于軍事目的的設施用地，包括軍事指揮機關和營房等； 12、宗教用地：專門用于宗教活動的廟宇、寺院、道觀和教學等宗教自用地； 13、監(jiān)教場所用地：監(jiān)獄、看守所、勞改場、勞教所等用地； 14、墓葬地：陵園、墓地、殯葬場所及附屬用地。 | R、C1、C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1（鐵路站場用地）、S32、D、U |
工 礦倉儲用地 | 1、工業(yè)用地：工業(yè)生產及其附屬設施用地； 2、采礦用地：采礦、采石、采砂場、瓦窯等地面生產用地及尾礦堆放地； 3、倉儲用地：用于物資儲備、中轉及其相應附屬設施用地。 | 1、鐵路線路用地：包括路堤、路塹、道溝、護林； 2、公路用地：國家和地方公路，包括路堤、路塹、道溝、護路林及其附屬設施用地； 3、港口碼頭用地：港口碼頭用地中人工修建的客貨運、捕撈船舶?？康膱鏊捌湎鄳綄僭O施建筑物用地，不包括常水位以下部分； 4、管道運輸用地：運輸煤炭、石油、天然氣等管道及其相應設施用地； 5、街巷用地：城鄉(xiāng)居民點內公用道路（含立交橋）、免費停車場用地； 6、農用地。 | M、W、T1（鐵路線路用地）、T2、T3、T4、T5、G、E2、E3、E4、E5、E7
|